5 Chỉ Số Doanh Thu "Sống Còn" Chủ Nhà Airbnb Cần Theo Dõi Mỗi Ngày

Bạn có bao giờ tự hỏi: "Tại sao lịch đặt phòng kín mít nhưng cuối tháng tiền về túi lại không như kỳ vọng?"

Rất nhiều chủ nhà (Host) trên Airbnb mắc một sai lầm phổ biến: Chỉ quan tâm đến Tổng doanh thu vào cuối tháng. Tuy nhiên, trong mô hình kinh doanh lưu trú ngắn hạn (Short-term rental), "sức khỏe" tài chính của bạn thay đổi từng ngày. Việc chờ đến cuối tháng mới xem báo cáo giống như việc lái xe mà chỉ nhìn gương chiếu hậu – bạn sẽ không thể xử lý kịp thời những biến động của thị trường.

Để thực sự làm chủ dòng tiền và tối đa hóa lợi nhuận, đây là 5 chỉ số doanh thu hàng ngày mà mọi Host chuyên nghiệp cần phải nắm vững.

1. Tỷ Lệ Lấp Đầy (Occupancy Rate)

Đây là chỉ số cơ bản nhất nhưng thường bị hiểu sai. Theo dõi tỷ lệ lấp đầy theo ngày giúp bạn biết được nhu cầu thị trường đang tăng hay giảm để điều chỉnh giá kịp thời.

• Định nghĩa: Tỷ lệ phần trăm số đêm có khách đặt so với tổng số đêm bạn mở bán.

• Công thức: (Số đêm đã đặt / Tổng số đêm có sẵn) x 100

• Tại sao cần theo dõi hàng ngày?

  • Nếu tỷ lệ lấp đầy quá cao (trên 90%) trong thời gian dài: Có thể bạn đang để giá quá rẻ. Hãy cân nhắc tăng giá nhẹ.

  • Nếu tỷ lệ quá thấp (dưới 40%): Bạn cần xem lại giá, hình ảnh hoặc chạy chương trình khuyến mãi ngay lập tức.

2. Giá Phòng Trung Bình (ADR - Average Daily Rate)

ADR cho bạn biết trung bình mỗi ngày bạn bán được bao nhiêu tiền. Tuy nhiên, đừng nhầm lẫn ADR với giá niêm yết, vì ADR là giá thực tế sau khi đã trừ các khuyến mãi hoặc cộng thêm phí.

• Công thức: Tổng doanh thu phòng / Số đêm đã bán

• Ví dụ: Bạn bán 3 đêm với giá lần lượt là 1 triệu, 1.2 triệu và 800k.

  • Tổng thu: 3 triệu.

  • ADR = 3 triệu / 3 đêm = 1 triệu đồng/đêm.

• Mẹo tối ưu: Mục tiêu của bạn là tăng ADR mà không làm giảm Tỷ lệ lấp đầy quá sâu.

3. Doanh Thu Trên Mỗi Phòng Có Sẵn (RevPAR - Revenue Per Available Room)

Đây là "chỉ số vàng" trong ngành khách sạn và Airbnb. RevPAR quan trọng hơn ADR vì nó tính đến cả những đêm phòng bị trống. Nó cho thấy hiệu quả thực sự của việc kinh doanh tài sản.

• Công thức: ADR x Tỷ lệ lấp đầy hoặc Tổng doanh thu / Tổng số đêm có sẵn

• Tại sao quan trọng?

  • Ví dụ:

    • Host A bán giá 2 triệu/đêm nhưng chỉ lấp đầy 30% (RevPAR = 600k).

    • Host B bán giá 1 triệu/đêm nhưng lấp đầy 80% (RevPAR = 800k).

  • => Host B đang kinh doanh hiệu quả hơn Host A dù giá bán thấp hơn.

• Hành động: Theo dõi RevPAR hàng ngày giúp bạn cân bằng giữa việc "hét giá cao" và "bán giá rẻ để full phòng".

4. Chi Phí Vận Hành Mỗi Đêm (Cost Per Occupied Room - CPOR)

Doanh thu cao chưa chắc đã lãi lớn nếu chi phí vận hành "ăn mòn" lợi nhuận. Bạn cần biết chính xác mỗi khi có khách đến ở, bạn tốn bao nhiêu tiền.

• Các chi phí cần tính:

  • Phí dọn dẹp (Cleaning fee).

  • Điện, nước, internet (tính bình quân theo ngày).

  • Đồ tiêu hao (Amenities: dầu gội, giấy vệ sinh, cà phê, nước suối...).

  • Phí giặt ủi.

• Cách theo dõi: Lập bảng Excel hoặc dùng phần mềm quản lý để ghi nhận chi phí này mỗi ngày. Nếu CPOR tăng đột biến, bạn cần xem lại quy trình vận hành hoặc đổi nhà cung cấp dịch vụ.

5. Thời Gian Đặt Trước (Lead Time & Booking Window)

Mặc dù không phải là con số tiền tệ trực tiếp, nhưng đây là chỉ số dự báo doanh thu cực kỳ quan trọng.

• Định nghĩa: Khoảng thời gian từ lúc khách đặt phòng đến lúc khách check-in.

• Ý nghĩa:

  • Lead Time ngắn (0-3 ngày): Khách có xu hướng đặt phút chót (Last minute). Bạn có thể tối ưu bằng cách tăng giá nhẹ vào sát ngày nếu nhu cầu khu vực cao, hoặc giảm giá để lấp chỗ trống.

  • Lead Time dài (30+ ngày): Khách lo xa. Hãy đảm bảo lịch của bạn đã mở đủ xa và giá cho các tháng tới đã được cập nhật (ví dụ: giá mùa cao điểm, lễ tết).

💡 Bảng Tóm Tắt Hành Động (Action Plan)

Để giúp bạn dễ dàng áp dụng, hãy tham khảo bảng kế hoạch theo dõi dưới đây:

Kết Luận

Kinh doanh Airbnb không chỉ là cuộc chơi của lòng hiếu khách mà còn là cuộc chơi của những con số. Việc theo dõi sát sao RevPAR, ADR và Tỷ lệ lấp đầy mỗi ngày sẽ giúp bạn chuyển từ thế bị động sang chủ động kiểm soát doanh thu.

Đừng để tiền rơi! Hãy bắt đầu tạo ngay một file theo dõi (hoặc sử dụng các phần mềm PMS) ngay từ hôm nay để thấy sự khác biệt trong lợi nhuận cuối tháng này.